Nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanok: Az EOS visszahozza az értéktelen ingatlanokat a piacra.

• Európában egyre nő a "megfeneklett eszközök" száma.
• Az ingatlanokkal szemben támasztott fenntarthatósági követelmények egyre nőnek.
• Az EOS bővíti szakértelmét, hogy a használhatatlan vagyontárgyakat újra piacra dobja

Látható falazat, repedezett fagerendák és omladozó vakolat. Az épület, amelyet az EOS 2021-ben vásárolt meg a horvátországi Isztriai-félszigeten lévő Režanci faluban, siralmas állapotban volt. A 100 éves villa évtizedekig elhanyagolt volt. „Az utolsó tulajdonosok itt tartottak sertést” – mondja Ante Ricov, az EOS Croatia ingatlanfejlesztésért felelős vezetője: „Ez egy tipikus példa a nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanokra.”

Az ingatlanszektorban a nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanok olyan épületek, amelyek eladás esetén semmit, vagy szinte semmit sem érnek. Egyes piacokon az ilyen típusú ingatlanok mindig is az EOS által megvásárolt nemteljesítő hiteleket (NPL) tartalmazó csomagokba tartoztak– mondja Cnut Siebert, az EOS Secured Portfolio Valuation alelnöke. “A mi feladatunk az, hogy visszahozzuk őket a piacra.” Az EOS sokáig nem foglalkozott ezen ingatlanok értékesítése előtti fejlesztésével. Azonban ez most kezd megváltozni, lehetőséget teremtve az EOS-nak arra, hogy bővítse szakterületét.

Ezen változások okai igen sokrétűek. Horvátországban például az ingatlanfedezetű követelések NPL-piaca jelenleg szinte nem létezik – mondja Bernhard Melischnig, a horvátországi EOS ügyvezető igazgatója. "A bankok megtisztították a portfóliójukat." A jövőben ezért új fókuszra helyezik a hangsúlyt, ami nem más, mint: „Új életet lehelni a piacról kivont ingatlanokba” – mondja Bernhard: „Ehhez azonban olyan tudásra és képességekre van szükségünk, amelyek eddig nem tartoztak a fő területünkhöz.” Így került Ante Ricov a fedélzetre. A fejlesztőmérnök évtizedek óta irányított építési projekteket Horvátországban. Az ő feladata most az, hogy a režanci disznóólból egy teljesen új fűtési rendszerrel, víz- és villanyvezetékekkel, valamint úszómedencével felszerelt villát alakítson ki. Ante kidolgozza az új tervet, vállalkozókat keres, valamint felügyeli a kivitelezést is. A projektet teljes mértékben menedzselhetőnek tartja: „Szándékosan szerettük volna kicsiben kezdeni, hogy olyan tapasztalatokat gyűjtsünk, amelyeket aztán átvihetünk nagyobb ingatlanokra.”

Ugyanakkor Ante egy olyan projektet is menedzsel, amelynek célja egy Zágráb melletti befejezetlen épület lakótömbbé alakítása. Ebben az esetben azonban az EOS nem maga végzi az építési munkákat, hanem a fejlesztőt finanszírozza. Ez is egy merőben új szerep, ahogy Bernhard fogalmazott: „A cél az, hogy teljes körű szolgáltatást nyújtsunk a nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanok számára, akár brókerként, akár befektetőként. Ennek érdekében egyesítjük Ante tudását jogi és kereskedelmi szakértelmünkkel. Ez egy olyan USP, amelyet Horvátországban senki más nem tud nyújtani.”

Egyre nagyobb hangsúlyt fektetnek a nemzetközi nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanokra is, mondja Cnut. A katalizátorok a fenntarthatóság szigorúbb követelményei, mint például a pénzügyi szolgáltatási szektorban a fenntarthatósággal kapcsolatos közzétételi kötelezettségekről szóló EU-irányelv. A jövőben ezért az épületeket olyan szempontok szerint is minősítik, mint az energiahatékonyság, valamint a felhasznált anyagok típusa és mennyisége. Ezzel egy új formát hoznak létre a nem rendeltetésnek megfelelően használt ingatlanok, mondja Cnut, hiszen: „Sok ingatlan esetében a fenntartható újjáépítéshez szükséges beruházás nem térülhet meg bérleti díjból.”

Cnut ezt a fejleményt nem kockázatnak, hanem lehetőségnek tekinti. „Évtizedek óta épületek jelennek meg a zöld területeken. Most azon kell gondolkodnunk, hogy az épületeket újra zöld övezetté alakítsuk.” A kifejezés szó szerinti értelmében. A termőföldek és rétek, a napenergia- vagy villamosenergia-tároló rendszerek telephelyei, a biotópok és a méhes rétek egyaránt használhatók lehetnek ilyen területeken. Ezt szem előtt tartva a Cnut új hálózatok létrehozását tervezi és tárgyalásokat kíván folytatni olyan cégekkel, amelyek hasznosak lehetnek az ilyen jellegű újrahasznosítási projektekben, ide tartozhatnak például a napelemes rendszerek beszállítói. Ugyanakkor új szaktudást kíván fejleszteni a cégen belül. „Egyelőre nincs állásprofil az ezen projektekkel foglalkozó menedzsereknek, de ez az az irány, amely felé haladnunk kell.” A jövőbeli toborzási folyamatok ezért az ingatlanszegmensen kívüli képesítéseket is figyelembe vennék, például a megújuló energia szektorban szerzett tapasztalatot. A meglévő munkatársak szakmai továbbképzéseken bővíthetik tudásukat.

„Még mindig van szakadék az európai gazdaságok között” – mondja Cnut: „Különösen egyes kelet-európai országokban a fenntartható megoldások jelenleg még mindig csekély jelentőséggel bírnak a befektetők számára. Azonban csak idő kérdése, hogy ez a probléma ott is felmerüljön. Amikor ide jutunk, akkor a nemzetközi szinten felhalmozott tudásnak köszönhetően előnyben leszünk.”

Görögországban ez a kérdés már felszínre került. „Ez már öt éve trend itt” – mondja Yannis Delikanakis, görög EOS partnere, a Southrock munkatársa. „Már két éve a szállodáknak és irodaházaknak rendelkezniük kell a két lehetséges fenntarthatósági tanúsítvány egyikével.” Ezek a szabványok 10-15 százalékkal növelik az épületek felújítási költségeit” – mondja Yannis. Azonban ez is lehetőségeket rejt magában. „Visszaadhatunk valamit a társadalomnak.” Például Fokoson, Mykonos szigetének északkeleti részén, ahol az EOS és a Southrock 11 befejezetlen villát alakít át. „Hét közülük nem volt más, mint váz, még ablakuk sem volt” – mondja Yannis: „Ezen látvány miatt pedig nagyon kevés látogatója van a környék strandjainak.”

A villákat most a fenntartható normák szerint építik át, napelemekkel a tetőn, alacsony energiafogyasztású szivattyúkkal, esővíz-újrahasznosító üzemmel és intelligens szellőzőrendszerekkel, amelyek ablakok kinyitásakor kikapcsolják a légkondicionálót. „Mi vagyunk az elsők, akik ilyen jellegű projekteket hajtanak végre Görögországban” – mondja Yannis. „Természetesen szeretnénk ezzel pénzt is keresni. Azonban mindemellett visszahozunk a piacra olyan új fenntartható ingatlanokat is, amelyek korábban komoly problémákat okoztak a társadalomnak, mint például a környezetszennyezés.”

„Ezen épületek átstrukturálása az ingatlanok újrahasznosításához hasonlít” – teszi hozzá Cnut. Ez pedig egyszerre több lehetőséget kínál: „Nemcsak vállalatként érhetjük el klímacéljainkat, hanem abban is segítünk, hogy társadalmunk egésze elérje ezeket a célokat. Ezzel pedig a következő generációk jövőjét védjük.”